Цены на недвижимость растут или падают

Цены на недвижимость растут или падают

Цена на недвижимость прогноз 2019 от ведущих экономистов. Стоимость элитной недвижимости уменьшиться, но некоторые секторы ждет подорожание или же стабилизация цен. Чего ждать обывателю?

Упадет или возрастет ли цена на недвижимость: прогноз 2019 года вызывает затруднения даже у матерых риэлторов и экономистов. Для обывателей же это один из самых острых вопросов, особенно у тех, кто испытывает жилищный вопрос, либо планирует переезд.

Итак, что мы имеем. По ипотеке 2019 прогнозы весьма неплохие. Сбербанк и еще ряд коммерческих банков в начале кризиса даже прекращали выдачу кредитов на недвижимость, но сейчас даже появились льготные условия, поскольку если убьют ипотеку, то рынок строительства просто рухнет. Это мера временная, но совершенно ясно, что ипотека в ближайшее время останется без изменений, если не грянет война или какие-то потрясения. В последние два года ЦБ поднял ключевую ставку, доллар резко вырос в цене, в стране наблюдался рост цен при прежнем уровне зарплат. Сейчас покупательская способность не улучшилась, но доллар стабилизировался. Некоторые крупные строительные компании все же отказались от ряда проектов по новостройкам, поскольку себестоимость строительства выросла, да и найти желающих приобрести квартиры стало сложнее, но все же работа идет. Соответственно, некоторые строительные фирмы теряют прибыль и стараются переориентировать свою деятельность. Например, на возведение промышленных объектов, в которые правительство, возможно, будет вкладывать бюджетные средства – экономику-то нужно как-то поднимать, раз цены на нефть просели. Так что первое, в чем сходятся эксперты в прогнозах по недвижимости на 2019 год – стимулирование ипотеки будет способствовать удержанию цен нового жилья, но вот вторичный рынок просядет еще.

Тенденция цен на недвижимость 2019

Однако, общая тенденция цен на недвижимость 2019 не будет подразумевать снижение стоимости всех жилых объектов. Прежде всего, упадут цены на элитное жилье. Многокомнатные квартиры, огромные особняки, пентхаусы – все это начнет дешеветь, но не сразу, а со второй половины 2019 года. Опять же, это объясняется не только дороговизной эксплуатации подобного жилья, но и падением его доходности. Поскольку покупательская способность резко снизилась, арендовать элитное жилье будет мало желающих.

В то же время, потребительский спрос переориентируется на бюджетное жилье. Строительные компании, которые занимались возведением энергосберегающих домов, домов из пенобетона, финских, деревянных, СИП-панельных построек, изрядно выиграют. В этом секторе стоимость может даже значительно возрасти. Хотя нужно понимать, что речь в этом случае идет исключительно об объектах для жилья, либо для коммерческого использования. Цены на дачи в 2019 году, на земельные участки, гаражи и другую недвижимость, без которой обыватель вполне может обойтись, все-таки начнут снижаться. Так что если кто-то хочет выгодно приобрести себе хорошую квартиру, дачу или гараж по минимальной стоимости, тот может купить доллары или евро и через год сделать выгодную покупку. При этом тенденция цен на недвижимость 2019 вряд ли будет подразумевать резкое снижение цен. Все-таки эта доля рынка очень инерционна.

Почему медленно падают цены на недвижимость 2019 года?

Причиной того, что медленно падают цены на недвижимость 2019 года, является временная дезориентация участников рынка и владельцев собственности. Люди надеются, что рубль еще укрепит свои позиции и экономическая ситуация в мире стабилизируется. К тому же недвижимость стоит больших денег, ее ликвидность минимальна. Будет ли прогноз цен на квартиры 2019 положительным и обнадеживающим? Экономисты утверждают, что нет.

Впрочем, резкое падение цен на недвижимость все же возможно. Кто владеет дорогими домами? В основном чиновники и бизнесмены. Учитывая, что эти категории могут пострадать из-за кризиса, возможно у них возникнет резкое желание избавиться от своей собственности. Этому может поспособствовать и волна репрессий. Отметим, что отток капиталов и людей уже наблюдается в России, вопрос только в том, может ли он усугубиться. Учитывая то, что политику наше государство менять не собирается, вполне возможен и такой сценарий.

В целом, цена на недвижимость прогноз 2019 подразумевает снижение примерно к июню-июлю месяцу. Далее скорость снижения стоимости жилья может увеличиться, тем более, что к этому времени начнут банкротиться строительные компании, а на вторичном рынке люди станут избавляться от ненужной собственности.

А вот прогноз цен на квартиры 2019 удовлетворит лишь владельцев недвижимости в крупных городах. В глубинке будет существенное уменьшение цен, особенно на жилье в старых домах.

Принято считать, что «спрос рождает предложение», но иногда и «предложение рождает спрос». В данном случае именно «спрос рождает предложение» – более походящий вариант. Потому что в недвижимости основная часть зависит от спроса. Нет спроса, нет вариантов. Большой спрос, много вариантов. Если вариантов не хватает, и на одну квартиру несколько людей, соответственно растёт цена на недвижимость (аренду). А если, растёт цена на аренду, то и растёт цена на продажу, потому что тогда получается невыгодно снимать квартиру. И это является первой причиной и одним из ключевых признаков роста цен сначала на аренду, а затем на продажу.

Читайте также:  Покупка в лизинг у физического лица

Кризис

Именно в этот период падают цены, так как цены в магазинах растут, заработные платы остаются неизменные, затрат становится больше, а денежный вариант ограничен. Люди в первую очередь начинают экономить на аренде. То есть искать более дешёвый вариант или переезжают со съемной квартиры. Во время начала кризиса цены падают, но когда спрос восстанавливается, цены постепенно поднимаются.

Дешевая ипотечная ставка

Всё очень просто, ведь при снижении ипотечной ставки спрос на покупку повышается, а, следовательно, и цены от спроса начинают также активно расти.

Изменение законов

Сюда можно отнести ужесточение по строительству, повышение налогов, отмена долевого строительства и тому подобное. Хоть это не самая распространённая причина, но не исключающая. Существует несколько причин, почему спрос в одних городах растёт, независимо от кризиса, а в других остаётся неизменным или падает.
1. Студенческие города. В этих городах недвижимость всегда в цене, особенно если в одном городе несколько ВУЗов. Не все студенты хотят жить в общежитии, многие студенты остаются жить в городе, в который изначально приехали учиться. Сезон начинается с августа до мая. Примеры городов: Томск, Омск, Барнаул и другие города России.
2. Мегаполисы. В эти города люди приезжают зарабатывать день и чаще всего снимают жильё, так как покупка недвижимости дорогая, или приехали временно на заработки.
3. Нефтяные города. В этих городах уровень жизни чаще всего – дороже. Но и также люди приезжают либо на работу, либо на учёбу (чаще всего по работе).
4. Курортные города. За счёт приезда туристов цена на недвижимость дорогая, особенно в сезон. А если ещё и город реставрируют и подготавливают к какому-либо событию, то цены автоматически увеличиваются. Все месяцы, кроме зимы. Но летом – самые высокие цены.

Подводя итог, можно сказать, что если покупать недвижимость, стоит рассматривать именно эти города, под сдачу или продажу с более выгодной ценой, спустя несколько лет. Ведь спрос рождает предложение и цены. Если в городах есть спрос, то и недвижимость будет приносить доход, да и в случае продажи можно окупить деньги. Или курортные города, где неразвита инфраструктура для туристов, но в то же время развитие планируется.

Купить отличную по планировке квартиру в новостройке ЖК "Рекорд" по выгодной цене и от надежного и добросовестного застройщика "Догма". Приобрести квартиру можно в ипотеку, рассрочку или другим удобным для Вашей семьи методу оплаты.

В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?

Студия | 24 м 2 | 16/18 этаж

Мурино, Шувалова улица, 16/9

Студия | 20 м 2 | 2/24 этаж

Русановская ул., 16 к.1

Студия | 25 м 2 | 11/12 этаж

Кудрово, Столичная улица, 4

1-комн. кв. | 40 м 2 | 10/12 этаж

Мурино, Петровский бул., 2

1-комн. кв. | 33 м 2 | 8/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 30 м 2 | 1/9 этаж

Купчинская улица, 19 к.2

1-комн. кв. | 34 м 2 | 9/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 34 м 2 | 13/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

2-комн. кв. | 45 м 2 | 3/5 этаж

ул. Камышинская, 20

2-комн. кв. | 59 м 2 | 9/10 этаж

деревня Новое Девяткино, Флотская улица, 8

1-комн. кв. | 33 м 2 | 20/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 33 м 2 | 13/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.

Читайте также:  Райффайзенбанк в химках адрес отделения

– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?

– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.

Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.

– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?

– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).

Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы

1-комн. кв. | 35 м 2 | 9/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 35 м 2 | 18/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 38 м 2 | 12/16 этаж

Богатырский проспект, 52 к.1

1-комн. кв. | 37 м 2 | 15/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

1-комн. кв. | 39 м 2 | 3/16 этаж

Маршала Захарова ул., 50 к.1

2-комн. кв. | 56 м 2 | 2/12 этаж

Колпино, Тверская ул., 60

1-комн. кв. | 40 м 2 | 11/20 этаж

Комендантский пр., 60, корпус 1, строение 1

2-комн. кв. | 45 м 2 | 5/5 этаж

1-комн. кв. | 42 м 2 | 1/3 этаж

Всеволожск, Вахрушева улица, 21

3-комн. кв. | 55 м 2 | 4/5 этаж

Парголово, Первого Мая ул., 81

1-комн. кв. | 38 м 2 | 12/16 этаж

Богатырский проспект, 52 к.1

1-комн. кв. | 43 м 2 | 10/17 этаж

Большевиков проспект, 47 к 1

Источник: Комитет по аналитике МАР, ООО «Стерникс Консалтинг»

– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?

– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.

– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?

– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.

– От чего зависят объемы поглощения?

– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.

– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?

– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.

– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…

– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.

Читайте также:  Сколько делается молодежная дебетовая карта сбербанка

Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).

Спрос стоит на месте, объем предложения растет

Первичный рынок – это перевернутая пирамида

Эконом-класс перестал быть драйвером роста

Квартирография ищет золотую середину

Пятый элемент Александра Вахмистрова

Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы

Источник: факт – Комитет по аналитике МАР, прогноз – ООО «Стерникс Консалтинг»

Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.

– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?

– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.

Где мы находимся?

Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.

Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.

Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.

– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?

– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.

Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.

С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.

– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?

– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.

– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?

– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?

– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?

– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector