Что нужно знать при покупке комнаты

Что нужно знать при покупке комнаты

В статье рассказывается, как купить комнату в коммунальной квартире, дается пошаговая инструкция для покупателей недвижимости.

Основные моменты

Можно самостоятельно купить комнату или обратиться к риэлтору. Существует преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире (правило устанавливает ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса).

Важно! Владелец недвижимости обязан известить своих соседей по коммунальной квартире о продаже жилья. Извещение содержит указание на цену комнаты и срок для принятия решения. Если через месяц соседи не согласятся купить комнату, то недвижимость можно продавать.

Когда соседи проживают в квартире, то извещения можно отдать лично в руки. Если они уехали, следует отправить заказное письмо с уведомлением о вручении.

Недвижимость продавать допускается только через месяц после отправки извещения. Этот срок можно сократить, если будут получены отказы от покупки.

Стандартный договор купли-продажи можно заключить в письменной форме. Для покупки долей недвижимости установлено другое правило: требуется нотариальная заверка, то есть соглашение нужно отнести в нотариальную контору для удостоверения.

Пошаговая инструкция

Необходимо действовать последовательно, и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

  • Заключить соглашение с агентством недвижимости или искать жилье самостоятельно.
  • Проверить объект. Обратить внимание на состояние жилья: год постройки дома, состояние коммуникаций, район, наличие инфраструктуры, а главное – на соседей, ведь с ними придется жить рядом и встречаться каждый день. С виду добродушные и общительные люди могут оказаться совсем не такими, поэтому нужно подстраховаться. Поможет сарафанное радио – соседи могут много рассказать об обитателях квартиры. Если часто вызывают полицию, происходят иные неприятные прецеденты, то о заключении сделки лучше забыть.
  • Проверить документы:
  1. Ознакомиться с документами на право собственности и основанием приобретения жилплощади.
  2. Попросить собственника представить справку о том, что он не состоит на учете в ПНД (это исключит сомнения в дееспособности гражданина).
  3. Потребовать представить выписку из домовой книги: проблемы могут появиться, если нарушены интересы несовершеннолетних граждан (сделки, где участвуют малолетние, должны одобрить специалисты опеки).
  4. Попросить представить справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
  5. Запросить нотариально удостоверенное одобрение на сделку от второго супруга – распоряжение общей собственностью происходит только с одобрения законной половины.
  • Дождаться, пока продавец представит документы, и подписать договор.
  • Обратиться к нотариусу для заверки документы.
  • Провести расчеты. Надежный способ – передача денежных средств через банковскую ячейку. Расчет за наличные используется реже – такая форма проведения платежей более рискованна. Также практикуется безналичная оплата. Обе стороны присутствуют в моменты списания и зачисления средств.
  • Оплатить государственную пошлину.
  • Обратиться для регистрации права владения к специалистам подразделения Росреестра.

Акт приемки – документ, который знаменует передачу квартиры. В нем указывается, в каком состоянии передается квартира, и пишется, что претензий нет.

Что нужно знать при совершении сделки

Есть условия, при соблюдении которых сделка является действительной. Их указывает глава 9 Гражданского кодекса.

  1. Продавец осознает суть своих действий. На момент подписания соглашения он не должен состоять на учете в диспансере, находиться под воздействием алкоголя и наркотиков.
  2. Соблюдена форма сделки. Заключен письменный договор. При отчуждении долей обязательна заверка у нотариуса.
  3. Произведена регистрация через подразделение Росреестра. Выписка из ЕГРН подтверждает право владения.
  4. Соблюдены интересы несовершеннолетних и других заинтересованных лиц. Детские интересы нарушаться не должны, поэтому необходимо одобрение опеки.
  5. Разосланы извещения другим владельцам комнат в коммунальной квартире, соблюдено право преимущественной покупки в коммуналке.
  6. Соглашение содержит условия – цена и предмет. Они необходимы согласно ст. 454 Гражданского кодекса.

Если купить комнату в общежитии с нарушением установленного порядка, то появятся основания для оспаривания сделки.

Как купить комнату в общежитии

Есть правила, как купить комнату в общежитии и коммунальной квартире. Общежития предназначались только для временного проживания, но с 2007 года обстоятельства изменились.

Купить можно только ту жилплощадь, которая приватизирована. Чтобы проверить право собственности, нужно ознакомиться с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве владения. Отдельный вопрос, как купить комнату, если жилье используется по договору соцнайма.

Не в любом общежитии можно купить комнату. Продажа жилья в ведомственном или студенческом общежитии не осуществляется.

При покупке комнаты важно знать, как правильно оформить документы. Следует известить о продаже других владельцев и подождать ответ 30 дней. Извещения можно отправить через нотариуса.

Занижать цену нельзя. Продажа должна состояться именно по той стоимости, которая указывается в извещении.

Некоторые пытаются обойти закон и оформить сделку через дарение. Однако соседи могут направить иск в суд, и обеих сторон ждут неприятные последствия.

Дарственная признается фиктивной, если она оформляется с целью прикрыть реальную сделку – продажу жилья. В обход собственника лучше не пытаться продать жилье.

Документы для продажи комнаты

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве владения;
  • отказ от покупки от остальных собственников,
  • одобрение супруга на продажу жилья;
  • техническая документация;
  • справка об оплате коммунальных услуг;
  • одобрение специалистов опеки, если продажа затрагивает интересы детей;
  • документы, заверяющие личность сторон.

Есть точка зрения о том, что комната в коммуналке – это самостоятельный объект, поэтому получать нотариальное разрешение не требуется. Но нужно знать: в ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже части долевой собственности нужно извещать других владельцев. П. 3 ст. 250 ГК РФ дает возможность в течение 3-х месяцев обратиться в суд за защитой своих прав.

Читайте также:  Перевод денег с ощада на приват

Судебная практика

Спор о том, что нужно для покупки комнаты в квартире, рассматривал Рязанский областной суд (дело № 33-2092/2017 от 13.09.2017).

Собственница доли в квартире направила предложение о покупке другому совладельцу. Предлагалось купить 25/113 доли за 1 129 306 руб. Извещение направлено через нотариальную контору, через нотариуса отправлен положительный ответ. Но продавец ответа не дала, недвижимость не продала ни истцу, ни другим лицам.

Тогда второй владелец обратился в суд с просьбой восстановить справедливость. Утверждал, что извещение – письменное предложение о продаже жилья.

Суд подтвердил, что нет оснований для подписания соглашения купли-продажи. Предварительный договор не подписан, условия не обговорены, отсутствуют основания заставить ответчика продать свою долю.

Мало знать, какие документы нужны для покупки комнаты, – нужно понимать нюансы законодательства.

Когда решается, как купить комнату в коммунальной квартире, пошаговая инструкция поможет сориентироваться и не нарушить закон.

Если семейный бюджет не позволяет приобрести просторное жилье, можно подумать о покупке комнаты. Это дает возможность обзавестись собственной жилплощадью, пусть и с некоторыми ограничениями. Правда, такая сделка с недвижимостью, как покупка комнаты в квартире подводные камни тоже имеет. Чтобы избежать неприятностей, нужно знать нюансы ее заключения.

Особенности покупки комнаты

У будущего владельца есть возможность купить как комнату в коммуналке, так и на жилплощади, не имеющей такого статуса. В первом случае он может практически свободно распоряжаться приватизированной комнатой, во втором – со временем выкупить у соседей их доли и стать полноправным владельцем жилья.

При этом нужно помнить, что право на преимущественный выкуп в соответствии со ст.250 ГК имеет каждый собственник. Перед заключением договора купли-продажи стоит убедиться, что никто не против, иначе соседи могут оспорить сделку. Прописать кого-то в комнате без согласия соседей тоже не получится.

У людей нередко возникает вопрос, можно ли купить комнату в общежитии. Официально это жилье приобрести нельзя, поскольку общежития относятся к специализированному фонду. Кроме того, закон запрещает сделки с муниципальной собственностью. Для покупки такой жилплощади необходимо, чтобы власти перевели постройку в частный жилой фонд.

Самым распространенным вариантом изо всех перечисленных является покупка комнаты в коммунальной квартире. У такого жилья есть следующие признаки:

  1. Как правило, владельцы комнат в коммуналках не являются родственниками, у каждого из них есть персональный лицевой счет.
  2. Право на комнату возникло в результате заключения договора, к которому остальные жильцы не имеют отношения.
  3. У человека есть как право собственности на изолированную комнату, так и общая доля в местах общественного пользования.

Особенно привлекательной сделкой считается покупка комнаты в коммуналке в доме под реновацию. Владельцы такого жилья имеют право претендовать на получение отдельной квартиры вместо старой комнаты. Сейчас такая программа действует в Москве. Но цены на коммуналки в домах под реновацию искусственно завышаются и приближаются к ценам на отдельную жилплощадь.

Необходимые документы

Есть и другие важные моменты. Так, если предлагают купить комнату, в которой продавец не является собственником, а живет по соглашению найма, лучше отказаться. Хоть неприватизированного жилья в РФ сейчас немного, такие случаи бывают. Согласно ЖК РФ неприватизированную недвижимость разрешено только обменять.

Также не нужно поддаваться на уговоры заключить договор дарения. Согласие соседей для этого не нужно, но такая сделка является мнимой. Если обман раскроется, она будет признана недействительной. Покупателя обяжут вернуть комнату и уплатить штраф, продавца тоже накажут рублем.

Плюсы и минусы покупки

Как говорят риэлторы, комнаты в квартирах часто покупают люди, которые хотят получить прописку при небольшом вложении финансов. Особенно это касается столичной недвижимости. Некоторые вкладывают деньги в такое жилье, если есть перспектива в будущем выкупить его целиком.

Конечно, комнаты приобретают и для проживания. В основном это иногородние студенты, семьи, которым необходимо разъехаться, а также жители ближнего зарубежья.

У покупки такой недвижимости есть несколько существенных плюсов:

  1. Человек получает шанс обзавестись собственным жильем за относительно небольшие деньги.
  2. У него есть возможность в будущем выкупить остальные доли.
  3. Коммунальные платежи будут обходиться совсем недорого
  4. Такое жилье попадает под реновацию и расселение, где впоследствии заменяется жильем с лучшими условиями для проживания.

К сожалению, минусов тоже достаточно. Прежде всего это соседи, с которыми можно не ужиться. Нередко в таких домах встречается не самый благополучный контингент. Ситуация усугубляется сложными бытовыми условиями. Места общего пользования придется делить вместе с соседями, а это раздражает даже спокойных людей. Небольшие кухни и санузлы, отсутствие лифтов, проблемы с канализацией тоже не добавляют радости. Если это старый дом, то проблемы с трубами и водоснабжением, старая проводка.

Еще одним недостатком является высокая стоимость квадратного метра. По мнению экспертов, он часто оказывается выше, чем в обычных квартирах. Наконец, такое жилье достаточно тяжело продать.

Поэтому стоит принять во внимание советы специалистов, которые рекомендуют направить деньги не на покупку комнаты, а на оплату первого взноса в ипотечную квартиру. Если есть возможность добавить немного денег, можно приобрести гостинку – хоть и маленькую, но отдельную жилплощадь.

Решение жилищной проблемы – дело непростое, и иногда даже покупка комнаты в квартире кажется неплохим выходом. Но это достаточно непредсказуемое приобретение, поэтому стоит рассмотреть альтернативные варианты.

Покупка жилья – часто самое важное приобретение человека в жизни.

Замечательно, если можно сразу купить недвижимость своей мечты, но иногда к цели приходиться идти постепенно.

Покупка комнаты в коммунальной квартире может стать первым шагом в исполнении желания иметь отдельное жилье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Кроме того, это и хорошее вложение денег. Для того чтобы это приобретение было выгодным, необходимо тщательно все продумать и совершить некоторые действия. Об этом мы и поговорим подробнее.

Нужен ли риелтор?

Прежде всего, необходимо решить, кто будет осуществлять подбор комнаты, проверку документов и оформление сделки.

Можно сделать это самому или обратится в агентство недвижимости.

Стоит оценить хватит ли у вас знаний и времени для осуществления этого процесса.

ВАЖНО! Следует помнить, что риелтор продавца – не ваш риелтор. Он защищает только интересы своего клиента, а они часто противоположны вашим интересам.

Так ваше сотрудничество будет наиболее плодотворным.

При самостоятельном подборе нужно своевременно просматривать все рекламные площадки города. Не стоит пренебрегать и возможной помощью знакомых. Может быть, кто-то из них или их друзей продает как раз то, что вам нужно. Кроме того, можно и самому разместить объявления о покупке квартиры.

Выбираем комнату

Одним из главных критериев выбора комнаты является адекватность будущих соседей. При осмотре покупаемого жилья желательно пообщаться с ними и обсудить правила совместного проживания. Если они не идут на контакт или ведут себя агрессивно, то лучше подобрать другой вариант для покупки.

Не менее важна и инфраструктура района.

Небольшая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие школы, больницы и магазинов шаговой доступности, ухоженный двор – все это не только сделает ваше проживание здесь комфортнее, но и поможет при необходимости быстро и выгодно продать комнату.

Кроме того, следует внимательно осмотреть дом, квартиру и саму в комнате. Неприятный запах в и сломанные почтовые ящики в подъезде могут существенно ухудшить качество жизни и стать препятствием для успешной продажи или сдачи комнаты в аренду.

Читайте также:  Карта втб в белоруссии

Так как заставить соседей принимать участие в ремонте практически невозможно, и, может быть, придется либо все переделывать за свой счет, либо жить среди искрящей проводки и протекающей сантехники.

Список необходимых документов

Прежде чем покупать комнату нужно ознакомиться с документами, которые продавец должен предъявить для осуществления сделки. Для заключения договора купли-продажи необходимы:

  • документ, удостоверяющий личность продавца (для лиц старше 14 лет это паспорт, младше – свидетельство о рождение);
  • правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • документ на основании которого возникло право собственности (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и тому подобное);
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально заверенный отказ от права покупки остальных собственников квартиры;
  • нотариально заверенное согласие супруга на сделку (требуется, в случае если комната приобретена в браке);
  • согласие органов опеки и попечительства (если собственником является несовершеннолетний).

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов можно ознакомиться со справками об отсутствии задолженности по налогам и сборам и по коммунальным платежам.

Конечно, предъявлять эти справки никто не обязан, но категорический отказ в их предъявлении должен насторожить.

Для регистрации договора купли-продажи требуются документы и от покупателя. Это действующий паспорт (для не достигших 14 лет – свидетельство о рождение) и нотариально заверенное согласие от супруга (если вы состоите в браке).

На что следует обратить внимание?

Прежде всего, необходимо обратить внимание на наличие в комплекте документов нотариально заверенного отказа от права покупки сособственников квартиры.
При этом следует учитывать, что в случае, если, соседняя комната не приватизирована, то ее собственником является город, следовательно, отказ должен быть от соответствующего муниципалитета.

Кроме того, нужно убедиться, что цена, по которой вы приобретаете комнату, не ниже указанной в отказе.

При наличии несовершеннолетнего сособственника необходимо разрешение органов опеки на проведение сделки.

ВАЖНО! При отсутствии правильно оформленного отказа уполномоченный орган может зарегистрировать сделку, и покупатель получит свидетельство о регистрации права собственности, а продавец причитающие ему деньги.

Но впоследствии заинтересованные лица могут оспорить сделку в суде. При удовлетворении их иска покупатель рискует без собственности и с сомнительной перспективой возврата денежных средств.

Нелишним было бы проверить наличие прописанных в комнате на момент приватизации, но не участвовавших в ней жильцов, так как они имеют право на пожизненное проживание, в независимости от того, кто является собственником этого объекта недвижимости. Узнать это можно ознакомившись с архивной выпиской из домовой книги.

Как правило, риелторы имеют необходимые связи, поэтому в этом случае можно воспользоваться их услугами.

Если по каким-либо причинам это невозможно, то желательно поговорить с соседями о том, кто здесь жил на момент приватизации, ее дату можно узнать из правоустанавливающих документов.

В некоторых случаях на комнате могут быть наложены обременения в виде залога или ареста. Лучший способ убедиться в их отсутствии, это обратиться в Регистрационную палату и заказать выписку из ЕГРП на интересующий вас объект.

Оформление

В настоящее время возможно оформление договора купли-продажи без заверения нотариусом, в простой письменной форме.

Для того чтобы правильно его составить, можно ознакомиться с образцами, размещенными в интернете или обратиться к специалисту.

В нем необходимо указать предмет договора, стоимость и порядок расчетов.

Право собственности на комнату переходит только после государственной регистрации договора купли-продажи, для этого необходимо сдать договор и необходимые документы в отделении Росреестра.

По истечении определенного срока, как правило, это около трех недель, вы сможете получить новое свидетельство о собственности и стать полноправным хозяином своей комнаты.

Порядок и способы расчетов

В этом случае никто не рискует остаться без денег, так в договоре с банком прописываются особые условия для доступа в депозитарий.

Продавец имеет право открыть ячейку, только при предъявлении погашенного свидетельства о собственности, а покупатель может вернуть себе деньги только в случае неявки продавца в течение определенного времени. Это защищает их обоих от возможного мошенничества одной из сторон.

Покупка в ипотеку

Комнату, так же как и квартиру, можно купить при помощи ипотеки.

Помимо вышеприведенного списка документов для этого понадобится технический паспорт и акт об оценке недвижимости независимым специалистом.

Часто условием банка для выдачи займа является оформление страхования жизни заемщика и объекта недвижимости от потери титула. Это влечет за собой появление дополнительных расходов.

Конечно, покупка комнаты сопряжена с большими трудностями, чем покупка квартиры. Но все тяготы этого процесса будут с лихвой компенсированы радостью от обладания своим жильем, которое может стать отличным стартом для приобретения отдельной квартиры.

Если вы уже являетесь обладателем недвижимости, то приобретение комнаты будет хорошей инвестицией в свое будущее. Грамотно подобранный объект поможет не только сохранить деньги, но и приумножить их. Например, сдача комнаты в аренду станет неплохой прибавкой к семейному бюджету.

Кроме того, благодаря низкой, по сравнению с другими объектами недвижимости, стоимостью, комнаты легко продаются, что позволяет, в случае необходимости, достаточно быстро получить наличные.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

«>

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector