Выгодно ли брать ипотеку и сдавать

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать

В идеале ипотека на жилье, которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же Сбербанке, можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит процентная ставка и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к кредитному калькулятору.

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (Lehman Brothers). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

Ипотека выгодна..если у тебя уже есть жилье…если есть первоначальный взнос хороший..и что важно..за короткий срок отдать сумму кредита..А для этого надо иметь хороший заработок..

Не учли ещё несколько факторов: изменение стоимости жилья на рынке в долгосрочной перспективе, изменение рынка арендуемого жилья (соотношения спроса и предложения, а следовательно и стоимости аренды в долгосрочной перспективе), инфляцию и динамику уровня жизни населения. И вот как это сделать в условиях нестабильной экономики мне не понятно.

Ох уж эта ипотека…Наверное,есть предприимчивые люди, которые могут даже из ипотеки извлечь для себя выгоду. Как-то быстро выплатить— сдавать потом жильё, с пользой для себя. Но думаю,для большинства ,ипотека не лучшее под чем подписываются люди. Поэтому ,чаще всего, влезают в ипотеку,из-за безвыходности. Когда ипотека- это единственный способ приобрести жильё.

Недавно обсуждали тему ипотеки с мамашками на одном из форумов.А точнее одна из мамочек не знала на что потратить свой материнский капитал.Ей предложили его как начальный взнос за ипотеку на квартиру для ребенка.А в последующем предложили сдавать эту квартиру и этим оплачивать ту же самую ипотеку.Мне показалась эта идея довольно разумной.Возможно в будущем так и поступлю)

Купить квартиру чтобы её сдавать это просто реально мышление дол…….ба….

Пока не продастся дороже можно и сдавать, многие держат n-е кол-во квартир как раз под сдачу. Много пенсионеров перед пенсией покупают квартиры, чтоб на пенсии сдавать и иметь доп. заработок. Если знаете иные варианты получить прибыль — поделитесь, может и вправду мы тут не тем занимаемся:)

Читайте также:  Как обменять порванные деньги

Ипотека.. Я вообще опасаюсь влезать во всякие долги и кредиты, так что ипотека для меня — страшная вещь и однозначно денежное рабство. Соглашусь с мнением, что брать квартиру в ипотеку чтобы сдавать возможно в случае уже имеющего жилья. Да и в городе с населением в 250 000 чел. где квартиры сдаются в три раза меньше месячной уплаты за ипотечный кредит, это однозначно невыгодно.

Ипотека — это заработок банков . Сегодня купить квартиру самим довольно трудно, особенно если это молодая семья, и жить засыпая с мыслью о том что ты должен банку выплачивать n-ую сумму денег не радует. Правильно написали, что если кто и берет в ипотеку, а потом сдает в аренду, значит тому человеку действительно есть где жить. Это уже другой разговор, сдавать конечно можно, вы будете получать хоть какой-то доход и платить в банк соответсвенно нужно будет меньше. Но думаю что ипотека это уже крайний случай!

Однозначно не выгодна. Ипотеку стоит взять только если не хватает чуть-чуть и прибыль от аренды будет покрывать и страховку, и взносы по кредиту. А ждать около 20 лет пока выплатите ипотеку глупо, при отсутствии значительного первоначального взноса ипотека точно не вариант. Остается надеяться на богатую тетю, о существовании которой вы не знаете

Как-то фатально вы мыслите. Уж лучше я буду надеяться на квартиру, которая будет приносить чистый доход мне, хоть и через 20 — 15 лет, чем на какую-то тетю, который нет и не было.

Если человек покупает квартиру, чтобы ее сдавать, значит ему есть где жить. Соответственно, если брать второй вариант (есть сумма на первоначальный платеж), то лучше действительно уже накопленные деньги вложить в жилье, пусть и в ипотеку. Копить до победы, как тут советуют — полный бред, несовместимый с реалиями жизни. В квартире можно сделать косметический ремонт, обставить недорогой мебелью, либо вообще без мебели сдавать. Ведь в этом случае квартира уже будет, так сказать, «на руках», и рост цен на недвижимость уже будет не страшен. Поскольку арендаторы будут фактически выплачивать ежемесячный платеж, владельцам можно поднатужиться и по возможности гасить кредит досрочно.

Я считаю стоит, т.к. изначально вы уже примерно половину стоимости ипотеки будете платить не из собственного кармана (если квартира почти полностью куплена за счет средств банка, а ваш взнос всего 20 или 30% стоимости квартиры), а в последствии эта квартира уже будет работать на вас, принося доход. Одна моя знакомая таким образом покупает уже вторую квартиру в ипотеку и сдает ее, частично гася ипотеку. Ипотеку за первую квартиру, по ее словам, она выплатила за 8 лет, хотя изначально кредит был рассчитан на 15 лет, она платила ежемесячный платеж из собственных средств, а сверху отдавала на погашение ипотеки деньги полученные от сдачи квартиры. В итоге квартира в ее полном распоряжении примерно в 2 раза быстрее.

В общем согласна со статьей! Возможно если бы был первоначальный капитал приличный, то приобрела бы квартиру, ибо жилье дорожает, инфляция растет и довольно крупную сумму држать где нибудь на вкладе довольно глупо! Переплата конечно будет, но но через 15-20 лет, цена этой квартыры будет уже значительно больше этих расходов!

Согласна и с Алисой и с Дмитрием. Заниматься недвижимостью выгодно, но с одним условием: иметь светлую голову и здоровье, ведь если не вы, то кто тогда закончит начатое вами ОЧЕНЬ СЛОЖНОЕ дело. Я человек верующий и точно знаю, что с Кесарем (это банки, налоговая, ЖКХ и т.д.) имей ухо в остро. Ничего не будь должен ему … Вовремя оплачивай все налоги, сборы и т.д., и ни когда не переплачивай ни копейки — это не благотворительность. И думаю верно, что инфляция сделает свое дело, которое в данном случае вам будет на руку. И цена квартир уже через пять-шесть лет другая, и аренда тоже поднимется. А ваш кредитный договор остается фиксированным на 10-20 лет. Ну, и конечно, Бог вам в помощь.

Ипотека вообще невыгодна, если уж рассматривать этот вопрос. Во-первых, вы будете выплачивать ее лет 20, а во-вторых, сумма переплаты составляет порядка 40%. Тут палка о двух концах. Аренда отобьет часть вложенных средств, но лишит вас морального удовлетворения от новой квартиры — ведь в ней будет жить неизвестный человек. С другой стороны, поселившись в ней лично, всю сумму вам придется выплачивать самостоятельно. На мой взгляд, лучше подождать и постараться накопить всю сумму на покупку квартиры сразу.

Ипотека, конечно, не выгодна,но к примеру в нашем регионе цены на квадратный метр жилья в среднем составляют 60-70 тыс.. и как раз ипотека является едва ли не единственным способом приобретения своей жилплощади…накопить зачастую просто нереально..

Читайте также:  Как перевести с карты сбера на киви

бытует мнение, что ипотека не выгодна, но тем не менее 30% населения приобретают жилье именно так, мы не исключение

мы тоже. Брали в банке Санкт-Петербург. Безусловно, переплата внушительная, но ели иного варианта нет, то мы готовы были заплатить

Накопить конечно хорошо сказано. Но цены на квадратные метры с каждым днем всё выше и выше. Я взяла ипотеку 3 года назад и купила квартиру за 3,2 млн., спустя два года моя квартира стоит уже 6млн.

Вложения в недвижимость не перестают быть популярным способом сохранения денежных средств. Как правило, жилье на первичном рынке с течением времени дорожает, особенно в пределах Петербурга, а на вторичном – падает в цене. Мест под застройку остается все меньше, поэтому имеет смысл купить квартиру сегодня и прилично заработать на ее продаже через несколько лет либо получить доход от сдачи в аренду.

Что делать, если у вас нет настолько крупной суммы, чтобы вложить ее в недвижимость? На этот случай есть ипотечный кредит, а ежемесячные платежи по нему можно компенсировать сдачей жилья в аренду. Может ли такая схема «отбить» средства, вложенные в квартиру или даже принести дополнительный доход? Разберемся во всех нюансах.

Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку?

Первым делом необходимо понять, можно ли сдать квартиру, взятую в ипотеку? Законодатель дает ответ на этот вопрос в ст. 346 Гражданского кодекса. Из ее текста следует, что залогодатель может передавать без согласия залогодержателя имущество во временное владение или пользование, если иное не предусмотрено законом или договором.

Иначе говоря, если вы (залогодатель) не оговорили с банком (залогодержателем) ваши взаимоотношения на этот счет, то никаких преград нет.

На практике все сложнее. Банки часто прописывают в своих договорах условие либо о запрете сдачи в наем, либо о необходимости получения согласия на сдачу.

К примеру, Сбербанк в свой типовой договор включает следующую формулировку: «Не сдавать объект недвижимости в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Кредитора».

Банки опасаются за судьбу недвижимости, которая находится у них в залоге, так как есть риск перехода собственности от залогодателя к банку. А в случае постоянной сдачи в аренду жилье может уменьшить свою стоимость из-за износа.

Если вы планируете сдавать купленное жилье в аренду, то внимательно читайте условия договора, чтобы избежать недопонимания.

На практике же, мало кто уведомляет банк о том, что намерен сдать квартиру в аренду. А без зарегистрированного договора аренды данную информацию банку будет крайне сложно получить.

Выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать?

Теперь разберемся, выгодно ли купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в наем или лучше не рисковать. Успех мероприятия зависит от многих факторов:

  • характеристик самой квартиры;
  • первоначального взноса;
  • ставки по ипотечному кредиту;
  • срока ипотеки;
  • арендных платежей.

Не всякий объект можно выгодно сдать в наем, а значит к поиску квартиры для сдачи следует подойти обстоятельно.

На какое жилье обратить внимание?

Обо всех требованиях к «идеальной» квартире для сдачи в аренду читайте тут. Основные моменты:

  • Выбирайте квартиру в домах эконом- или комфорт-класса. Помните, чем меньше первоначальные вложения, тем легче будет их окупить.
  • Расположение – ключевой момент. Чем ближе к метро или к остановке общественного транспорта, тем лучше.
  • Лучше купить квартиру с отделкой от застройщика. Вы сэкономите время и деньги, начав сдавать сразу после получения ключей.
  • Самые востребованные варианты – небольшие одно- и двухкомнатные лоты с функциональными планировками, а также студии.

Теперь обратим внимание на условия ипотечного договора, которые наиболее выгодны для нас в случае последующей сдачи в аренду.

Первоначальный взнос и ставка по ипотеке

От величины первого взноса по ипотеке зависит весь дальнейший расчет. Чем больше вы платите сразу, тем меньшая сумма кредита, следовательно, сумма переплат. Самый лучший вариант – отдать максимально возможный первоначальный взнос, что уменьшит сумму первоначальных вложений и позволит выгодно сдавать квартиру в ипотеке.

Кроме того, процентная ставка по ипотеке зависит от величины первого взноса.

В качестве примера возьмем стоимость квартиры в 3 млн руб. При первом взносе в 10%, сроке кредита 10 лет и ставке 10% переплата составит 1 581 683 рублей. При тех же условиях, но первом взносе в 40% переплата составит 1 054 455 рублей.
К сожалению, не у всех, кто берет ипотеку, есть возможность внести значительный первый платеж.

Рассмотрим еще одну ситуацию. Мы выбрали дешевую квартиру-студию не очень далеко от метро. При стоимости квартиры в 2,5 млн руб, первом платеже в 10%, сроке кредита в 15 лет и 10% ставки переплата составит 2,102 млн рублей.

Читайте также:  Как восстановить кредитную историю после банкротства

Рассрочка

Инструмент рассрочки подходит далеко не всем покупателям, хотя имеет свои преимущества. Застройщики предлагают два основных варианта рассрочки: беспроцентная и процентная.

Беспроцентная предоставляется на срок 2-3 года либо до окончания строительства. Размер первоначального взноса, как правило, от 20 до 40%. Схемы оплаты могут быть самыми разными. Беспроцентный вариант оптимален, поскольку вы не переплачиваете за квартиру, а значит с большей вероятностью позволит с помощью сдачи в наем окупить стоимость жилья.

После завершения строительства объекта действуют процентные рассрочки. Переплата по ним будет меньше, чем в случае с ипотекой, поскольку они предоставляются на более короткий срок. Но иногда бывает, что выгоднее взять ипотеку, поэтому лучше просчитать оба варианта.

Купить квартиру в ипотеку в сданном доме

До этого момента мы рассматривали возможность покупки квартиры в строящемся доме. Однако застройщики часто распродают остатки жилья уже после ввода дома в эксплуатацию. Выгодно ли купить квартиру в ипотеку в сданном доме для дальнейшего извлечения прибыли?

Ряд параметров квартиры вы можете оценить сразу, вне зависимости от того, стоится дом или уже готов. Это касается расположения дома и планировки квартиры – зачастую на это обращают внимание арендаторы. Однако следует учитывать и другие нюансы.

Плюсы покупки жилья в готовом доме:

  • Можно в полной мере оценить развитость инфраструктуры, которая важна для арендатора;
  • Вы сразу сможете погашать платежи по ипотеке за счет аренды.
  • Жилье в сданном доме дороже, чем в строящемся;
  • Существует риск переноса сроков строительства.

Таким образом, покупка готового жилья без лишних рисков обойдется дороже, а значит и компенсировать стоимость квартиры будет труднее.

Расчет

Обратимся к расчетам для того, чтобы ответить на вопрос: «Можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку и компенсировать ее стоимость за счет аренды?».

Вернемся к приведенному ранее примеру с самой дешевой квартирой-студией за 2,5 млн, которую взяли в ипотеку на 15 лет, со ставкой 10% годовых и 10% первоначальным взносом. В конечном итоге ее цена из-за кредита составит 4, 602 млн рублей (рассчитать можно тут). Ежемесячный взнос по ипотеке — 24 178 руб.

Если вам удастся без простоя сдавать такую квартиру за 25 тыс. рублей, то ее стоимость окупится за 18 лет, без учета увеличения арендных платежей.

Если же допустить увеличение стоимости аренды не менее, чем на 2 тысячи рублей в месяц, то квартира окупится за 12 лет и 5 месяцев. При данном расчете стоимость ежемесячного взноса по ипотеке будет перекрываться арендным платежом.

Очень многое зависит от размера взятой в кредит суммы, от расположения квартиры и ее арендной стоимости.

К примеру, в том городе, где живут мои родители, это совершенно невыгодно. Ипотечные выплаты будут в пределах 15000, а сдать эту квартиру можно только за 5-6 тысяч рублей. Выгоды, как видите, никакой нет.

В моем городе "однушку" можно сдать за 10-15 тысяч, но и стоимость квартир повыше, поэтому если брать ипотеку с минимальным первым взносом, то и выплаты будут в пределах 20-25 тысяч. Тоже невыгодно.

Другое дело, если есть средства для первоначального взноса. Так, чтобы выплаты по ипотеке были в пределах 6-7 тысяч рублей. Но и тогда особой выгоды нет. Помимо выплаты по ипотеке придется платить коммунальные платежи, а также расходы на содержание квартиры. Те, кто сдают квартиры на постоянной основе, знают, какая это головная боль найти хорошего квартиранта. Обычно арендаторы относятся к съемной квартире соответственно. Отсюда высокая потребность в ремонте, проблемы с соседями, риск возникновения притона в квартире, риск кражи мебели и сантехники и многое другое. И это многое частенько оборачивается непредвиденными расходами. Это конечно можно свести к нулевому балансу. Но через 10-15 лет ипотеки состояние квартиры будет настолько печальное, что жить в ней будет проблематично. Вложений понадобится много.

Третий вариант — если у вас есть хороший первоначальный взнос, так чтоб ипотека не превышала 1-2 миллионов рублей, а квартира будет находиться к примеру, в центре Москвы, где цена аренды будет в несколько десятков тысяч рублей. Вот в этом варианте ипотека может быть вполне выгодным вариантом.

Ну или стоит рассмотреть вариант посуточной аренды квартиры, по типу гостиничного. Этот вариант хорош для крупных городов, где хороший поток туристов, командировочных и других приезжих. Вот этот вариант оправдает ипотеку, но заниматься квартирой придется постоянно — стирка, уборка, ремонт, мебель, техника, переговоры о заселении/выселении и т.п. Фактически полноценная работа.

Ну и во всех вариантах добавьте еще уплату налогов. Немногие у нас их платят, но есть и такие люди. Либо остается риск, что кто-нибудь из соседей "настучит" в налоговую.

В общем, вопрос о выгодности ипотечной квартиры в аренде нужно просчитывать индивидуально.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector